Koersen op waarden: waardecreatie centraal in grondbeleid
Het begrip waardecreatie is in het denken over stadsontwikkeling de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden. Waarde kan daarbij breed worden ingevuld. Creatie geeft aan dat partijen hier zelf een actieve rol in spelen: van inwoners via marktpartijen tot en met de gemeente. Door de waardecreatie ook in het grondbeleid centraal te stellen zijn twee fundamentele keuzes gemaakt.

Van een traditionele grondexploitatie naar een “total-life-cycle” benadering
De hele levenscyclus telt mee. Naast het financieel rendement zijn daarbij maatschappelijke waarden van groot belang. Vier maatschappelijke waarden stellen wij centraal: innovatie, duurzaamheid, economie/werkgelegenheid en inclusiviteit.

Innovatie past bij Eindhoven als Brain/Mainport door het ontwikkelen van vernieuwende oplossingen die praktisch toepasbaar en uitvoerbaar zijn. Het gaat om product- en procesinnovatie in het ontwerp of in de bouw. Dat moet leiden tot een meer comfortabele, mooiere en gebruiksvriendelijke stad, die beter aansluit op de gewenste flexibiliteit.
Duurzaamheid is een speerpunt van het gemeentelijk beleid. Kern van het beleid is dat we bij alle ontwikkelingen maximaal waarde willen toevoegen ten aanzien van Planet, People en Profit, op een zodanige wijze dat de beoogde ontwikkelingen ook langdurig houdbaar zijn. Hiervoor hanteren we vier  principes die we bij elke afweging meenemen. Deze principes zijn gebaseerd op The Natural Step.
Economie is de derde waarde die centraal staat. Direct en indirect kan gebiedsontwikkeling bijdragen aan meer hoogwaardige werkgelegenheid en stimulering van de (wijk)economie. Direct door toevoeging van bijvoorbeeld bedrijfsactiviteiten in de stad of indirect via groei van het woningbestand, een groeiende (beroeps)bevolking en toenemende consumentenbestedingen. Dit leidt indirect weer tot een extra arbeidsvraag.
Bij de kernwaarde inclusiviteit zetten we in op een samenleving waar iedereen tot zijn recht kan komen. Het maakt niet uit welke sociaaleconomische positie, culturele achtergrond, gender, leeftijd, talenten of beperkingen iemand heeft. Er is altijd een plek waar hij of zij in Eindhoven prettig kan wonen, werken en recreëren.

Naast deze maatschappelijke kernwaarden geldt altijd minstens nog het financieel rendement als kernwaarde. We werken de Nota Grondbeleid  uit in de uitwerkingsagenda. Op basis van deze uitwerking worden vanaf de begroting 2019 jaarlijks de te realiseren doelen (inhoudelijk en financieel) in de begroting vastgesteld. In beginsel faciliteert het programma Grond doelen van andere programma’s. De uitvoering van de Nota Grondbeleid wordt periodiek gemonitord binnen het programma en indien nodig bijgestuurd. Daarbij wordt aangesloten bij de reguliere Planning en Control cyclus.

Jaarlijks herijken we de grondexploitaties in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De resultaten van het MPG verwerken we indien nodig in de jaarrekening en in de daarop volgende (meerjaren) begroting.

Van een overheersend risicodragend grondbeleid naar een situationeel grondbeleid
Situationeel grondbeleid betekent dat we onze rol bepalen op basis van een afwegingskader en maatwerk leveren per locatie, in samenwerking met partners. Wat ook nadrukkelijk bij het situationeel grondbeleid hoort is dat we in het kader van de integrale businesscase onder meer nadenken over andere manieren van afrekenen.

Met deze nota geven we een duidelijk signaal dat de gebiedsontwikkeling verder gaat dan de ruimtelijke opgave alleen. Het gaat er juist om verschillende waarden in een gebied te versterken; duurzame kwaliteit maken. Er ontstaat een integraal beeld uit de tot stand te brengen gebiedsontwikkeling. De richting is ingezet en de uitwerkingsagenda bepaalt verder hoe een en ander in de praktijk gaat landen, ook in de begroting en in de jaarrekening.

Relatie met andere taakvelden
In het nieuwe BBV wordt gewerkt met taakvelden. Voor het programma Grond geldt dat de financiële verantwoording nu verloopt via de volgende taakvelden:

- Grondexploitatie:

• Niet-bedrijventerreinen: taakveld 8.2 Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)
• Bedrijventerreinen: taakveld 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur

- Kostenverhaal: taakveld 8.1 Ruimtelijke ordening

Prognose te verwachten resultaten grondexploitaties
In onderstaande tabel staan de verwachte resultaten van de grondexploitaties. Deze zijn gebaseerd op de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2017 en de halfjaarlijkse actualisatie die hierop volgde.

Uit de actualisatie van de grondexploitaties zijn geen majeure wijzigingen naar voren gekomen. Het verschil tussen MPG 2017 en Begroting 2018 ontstaat door:

• Rente: de regels voor rentetoerekening conform BBV zijn gewijzigd. Het effect op de prognose van het verwachte resultaat van de grondexploitaties is op portefeuilleniveau echter nihil.
• Nieuw vastgestelde grondexploitaties: in de periode tussen vaststellen van de MPG 2017 en juni 2017 zijn twee grondexploitaties met een verwacht positief resultaat vastgesteld: Volderhof en Bunderkensven. Deze grondexploitaties zijn aan de portefeuille toegevoegd.

Het nieuwe BBV schrijft voor dat grondexploitaties en kostenverhaal apart worden verwerkt. In beginsel zijn kostenverhaalsprojecten saldoneutraal. Uitsluitend faciliterende grondverkopen leiden hier tot een resultaat. De prognose van de verwachte resultaten van de kostenverhaalsprojecten valt onder taakveld 8.1 ‘Ruimtelijke ordening’. Daarom is in bovenstaand overzicht alleen de prognose van de verwachte resultaten van de grondexploitaties opgenomen.

Geraamde winstneming
Voor 2018 verwachten we vier grondexploitaties af te sluiten. Hieruit wordt een resultaat van € 1,8 miljoen verwacht.  Het verwacht resultaat uit kostenverhaalsprojecten (afsluiten en faciliterende grondverkopen) bedraagt in 2018 € 0,8 miljoen.

Weerstandsvermogen
De benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en kostenverhaalprojecten bedraagt € 26,2 miljoen. Dit is gebaseerd op het MPG 2017 en de halfjaarlijkse actualisatie. Bij de halfjaarlijkse actualisatie zijn geen grote wijzigingen in de risico’s van de grondexploitaties en kostenverhaalsprojecten geconstateerd ten opzichte van MPG 2017.  

Afwijking 10 jaarstermijn grondexploitaties
De grondexploitatie Meerhoven (t/m 2030) heeft een looptijd langer dan 10 jaar en wijkt daarmee af van de richttermijn voor de maximale looptijd van de grondexploitaties van de commissie BBV. De raad heeft besloten om voor deze grondexploitatie gemotiveerd af te wijken van de richttermijn omdat voldoende risicobeperkende maatregelen zijn genomen die de onzekerheden en risico's gepaard gaande met de langere looptijd te mitigeren.